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      積極穩妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險 加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

        發(fā)布時(shí)間: 2024-05-11 10:31:06   瀏覽::223&次

      中共中央政治局4月30日召開(kāi)會(huì )議,強調繼續堅持因城施策,壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構各方責任,切實(shí)做好保交房工作,保障購房人合法權益。要結合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待,統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

      如何深刻理解和深入貫徹落實(shí)黨中央的新要求,本報記者采訪(fǎng)了有關(guān)專(zhuān)家。他們表示:從會(huì )議的表述來(lái)看,充分體現了“以人民為中心”的發(fā)展思想。在化解風(fēng)險上,要“切實(shí)做好保交房工作,保障購房人合法權益”;在構建發(fā)展新模式上,強調“人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待”,其核心就在于讓群眾住得安心、舒心。

      壓實(shí)責任保交房 保障購房人合法權益

      會(huì )議強調,要“壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構各方責任,切實(shí)做好保交房工作,保障購房人合法權益”。

      國家發(fā)改委投資所研究員劉琳說(shuō),這表明當前和未來(lái)一段時(shí)間內,各地將繼續加大力度穩定房地產(chǎn)融資,促進(jìn)項目建成交付,保障購房人合法權益。

      “今年年初,住房城鄉建設部、金融監管總局印發(fā)通知,要求建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制,按照‘一項目一方案’提出‘白名單’,一視同仁支持不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,切實(shí)做好保交房工作?!睋私?,目前所有地級及以上城市已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制,已完成兩批“白名單”項目的推送,項目將獲得融資近萬(wàn)億元。

      “這一新表述,是在原來(lái)壓實(shí)地方政府屬地責任、開(kāi)發(fā)商主體責任的基礎上,首次提出壓實(shí)金融機構責任?!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說(shuō),“簡(jiǎn)單講,就是要求金融機構不能基于對房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體風(fēng)險的擔憂(yōu),即使單個(gè)項目合規且進(jìn)入‘白名單’,仍然不愿意貸款或拒絕貸款?!彼J為,不管是防風(fēng)險還是保民生,都要壓實(shí)各方責任,激發(fā)各方動(dòng)力?!爸挥懈鞣截熑蔚轿涣?、動(dòng)力激發(fā)了,‘人房地錢(qián)’要素才可以實(shí)現良性循環(huán),才能真正實(shí)現防風(fēng)險,真正落實(shí)保交房?!?/p>

      “本次會(huì )議用‘保交房’一詞替代‘保交樓’,可以從兩個(gè)層面去理解:一個(gè)是過(guò)程層面,相關(guān)責任主體的交付保障任務(wù),要完成從項目樓棟層初步的物理交付,到房屋層面完整的功能交付;另一個(gè)是范圍層面,要將交付風(fēng)險從面向已售罄或基本售罄的在建樓盤(pán)擴展到未開(kāi)售或基本未售的在建樓盤(pán)?!鄙虾=煌ù髮W(xué)住房與城鄉建設研究中心主任陳杰對記者表示,“保交樓”側重基本售罄但存在交付風(fēng)險的在建樓盤(pán),保的是民生,穩的是民心;“保交房”面向所有在建樓盤(pán),保的是功能完整的房子按時(shí)保質(zhì)交付,穩的是信心,可以促進(jìn)住房需求有序釋放,激活整個(gè)住房市場(chǎng),為扭轉樓市局面打下堅實(shí)基礎。

      消化存量?jì)?yōu)化增量 滿(mǎn)足人們住房品質(zhì)需求

      會(huì )議還提出,要統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

      貝殼智庫首席專(zhuān)家許小樂(lè )表示,這就意味著(zhù)要更好地發(fā)揮政策引導的作用,通過(guò)產(chǎn)品結構優(yōu)化來(lái)打通新舊循環(huán)。對于存量房產(chǎn),要積極通過(guò)功能轉換來(lái)盤(pán)活利用,發(fā)揮對保障的價(jià)值,降低庫存壓力;對于增量市場(chǎng),要通過(guò)品質(zhì)提升來(lái)激發(fā)改善需求。

      全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)柴強說(shuō),這一政策措施是一個(gè)新要求,內涵豐富,需要深刻領(lǐng)會(huì )?!霸隽孔》俊敝饕肝磥?lái)規劃建設的新住房,包括商品住房和保障性住房;“優(yōu)化”就是要完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應體系,要建設“好房子”,滿(mǎn)足人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的需求。而消化存量房產(chǎn),需多措并舉,如在符合規劃和用途管制前提下,允許商業(yè)、辦公等非居住房屋根據市場(chǎng)需求調整存量房產(chǎn)用途;鼓勵住房租賃企業(yè)購買(mǎi)或改造存量房產(chǎn)用于租賃住房;當地住房總量供大于求、政府有財力的,可收購部分存量住房用于保障性住房、拆遷安置用房。同時(shí),在政府收購存量房產(chǎn)時(shí),為防止可能存在的道德風(fēng)險,應穩妥推進(jìn),并建立相關(guān)機制,比如由獨立第三方房地產(chǎn)估價(jià)機構評估公平合理的收購價(jià),組建專(zhuān)家委員會(huì )對收購價(jià)進(jìn)行評審。

      會(huì )議提出“統籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”,這關(guān)系到房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構建和高質(zhì)量發(fā)展。這一新提法,體現了新一輪住房政策的深度與前瞻性,也體現了對市場(chǎng)變化的精準把握。易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)談到,該政策涵蓋三個(gè)層面內容:一是存量房產(chǎn)的消化,即二手房房源的消化;二是增量住房,包括新建保障房以及高品質(zhì)住宅等;三是要“統籌”研究政策措施,存量與增量協(xié)調推進(jìn)。

      嚴躍進(jìn)說(shuō),這三個(gè)層面起點(diǎn)在于消化存量房產(chǎn),其關(guān)鍵要注重細節和把握節奏,重在科學(xué)性和全面性。第一,要堅持“一城一策”的原則,尤其是要深入研判所在城市的供求關(guān)系和優(yōu)質(zhì)住房新需求。第二,要深入了解和把握本地二手房市場(chǎng)的特點(diǎn),包括二手房與新房的區位差異、“賣(mài)舊”和“換新”的新訴求等,以確保政策精準落地、高效落地。第三,要優(yōu)化完善消化二手房服務(wù)體系,研究出臺估價(jià)、抵押、融資、稅費等環(huán)節的配套措施,為市場(chǎng)改革提供有力支持。

      抓緊構建新模式 促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

      會(huì )議提出,要抓緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

      “這是未來(lái)房地產(chǎn)可持續發(fā)展的頂層設計?!崩钣罴伪硎?,構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,就是要完善“市場(chǎng)+保障”、供需匹配的供應體系,規?;ㄔO配售型保障性住房,加大保障性租賃住房籌建力度,建設低成本、租購結合、配套完善的住房保障體系。

      浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長(cháng)虞曉芬認為,構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,是中國式現代化建設過(guò)程中實(shí)現房地產(chǎn)領(lǐng)域高質(zhì)量發(fā)展的新要求,是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的治本之策。

      虞曉芬認為,在發(fā)展理念上,要更加注重住房質(zhì)量和品質(zhì)提升,更加注重功能優(yōu)化和設施配套,從“有沒(méi)有”向“好不好”轉變。在機制上,建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)的新機制,從要素資源的科學(xué)配置入手,以人定房、以房定地、以房定錢(qián)。改善土地供應結構、優(yōu)化資金支持方式,促進(jìn)人口、住房、土地、資金四者關(guān)系適配,避免市場(chǎng)供求失衡與大起大落。在供應體系上,完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應體系,政府保障基本的住房需求,市場(chǎng)滿(mǎn)足多層次多樣化的住房需求,建立租購并舉的住房制度,努力形成人民群眾各得其所、安居樂(lè )業(yè)的局面。加大保障性住房建設和供給,要一手抓配售型保障房建設,一手抓租賃型保障房供給,以一張床、一間房和一套房等多樣化、多元化的方式,著(zhù)力解決好新市民、青年人和農民工的住房問(wèn)題。在銷(xiāo)售方式上,實(shí)行現房銷(xiāo)售。在房屋管理上,要推進(jìn)全生命周期管理,加快建立城鎮房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度,建立房屋全生命周期管理體系。在技術(shù)上,要加大環(huán)保、節能、智能化等新質(zhì)生產(chǎn)力研發(fā)與應用,深化工程建設標準體系改革,以新科技引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展,全面提高房地產(chǎn)項目品質(zhì)和可持續性。在路徑上,要建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式的保障機制,包括用地制度、財稅制度、金融制度等,促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。


       

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